親所有の宅地上に、子供が自分の家を建てた場合の税金関係(土地の使用貸借)

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秋山 清成

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    子供が自分の家を建てる際に、親所有の宅地上に建てる場合があります。

    この場合の税金関係について相談がよくあります。

    相談の内容は、

    ①権利金や地代を子供から取らないと贈与の関係が生じるのではないか?

     

    ②親が亡くなった時には宅地の評価はどうなるのか?

     

    という相談です。

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    記事を読みたい方は、このまま下に読み進めて下さい。

     

    ①権利金や地代を子供から取らないと贈与の関係が生じる?

    通常、他人に建物の建築目的に土地を貸す場合には権利金を受け取ります。

    なぜ、権利金が発生するのかを簡単に説明しますと、自分の所有宅地に他人の建物が建つと借地借家法により借地権が発生します。

    借地権は、通常その地域での慣行が割合の基準になりますが、国税庁のホームページの路線価図や倍率表を見れば土地ごと又は地域ごとに借地権割合が表示されています。

     

    借地権の割合は、

    都会に行く程その割合は高く、

    過疎地に行くに従って割合は低くなります。

     

    通常の地域での借地権割合は60パーセントが多いので、ここでは借地権割合を60パーセントとして説明します。

     

    ・他人に土地を貸し、

    ・その借主が土地の上に建物を建てると「借地権」により、

    ・土地の権利の60%が借主のものとなります。

     

    分かり易いように、他人に貸す宅地の価額を1,000万円だとします。

    1,000万円の宅地を貸して、地代を受け取るだけでしたら地代収入だけです。

    相手が権利として手に入れる借地権60%部分は地主の損という事になります。

     

    相手が手に入れる借地権の価値は600万円(1,000万円に60パーセントを乗じた金額)ですから、地主は600万円を貸した相手から貰わないとプラスマイナスゼロとはなりません。

     

    この600万円が権利金となる訳です。

     

    しかしながら子供に土地を使用させるのに普通権利金は取りませんよね。

    でも地代も取らずに土地を使わせたら、贈与税が発生してしまうのでは・・と皆さん考えがちです。

     

    ですが、ここが勘違いされ易いポイントなんです!!

     

    上記のように多くの方は、権利金も地代も子供から貰わなければ贈与になると思われます。

    そこで、権利金600万円は受け取らずに地代だけを取ってしまうと・・・。

    借地権の60%は地代を払っている〝子供の権利〟となってしまう。

     

     

    そして逆に、

    親が子供から権利金も地代も受け取らなければ、贈与税は掛からないのです!!

    権利金も地代も受け取らない=ただ子供に土地を貸している(土地の使用貸借)と法律的にはみなされるんですよね。

     

     

    ですので①の件での相談は、

    「子供に無償で土地を貸せば贈与の対象にならないか?」

    という相談なのですが、

    答えは、

    〝無償〟で土地を貸せば贈与の対象にならないが

    〝有償〟(地代の受取)で土地を貸せば借地権相当額600万円(上記例の場合)が贈与の対象になります〟

     

    一見、無償で1円もお金を払わずに土地を借りている方が、贈与税が掛かりそうですよね!

    ですが、土地の使用貸借においては違うのです!

     

    これは、相談者に説明しましても、なかなか理解し難いことらしくて、

    すんなりとはい、分かりました。』とは言ってはもらえませんが、

    土地の使用貸借】について考えるときには、逆転の発想が必要なのです!

     

    ②親が亡くなった時には宅地の評価はどうなるのか

    次に②の件ですが、親が亡くなった時の宅地の評価は、他の人に賃貸している土地ではなく親自身が使っていた土地として評価されます。

    つまり、貸宅地としての評価額でなく自用地宅地として

    100パーセントの1,000万円(上記例の場合)の評価額となります。

     

    このように、親子間の宅地の貸し借りを「土地の使用貸借」と言っています。

    単に子供に宅地を使わせてやってるだけということです。

     

    皆さんも親子間での土地の貸し借りを行う際は、今回説明したことに注意して下さいね。

    子供が親の土地に家を建てる場合、親が子供から地代を取ったら〝贈与税〟が掛かります!!

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