相続税の節税対策で不動産購入やアパート経営をするのはオススメしません！
いきなりですが皆さんは、不動産業者の方からこんな風に、声を掛けられたことってありませんか？
「相続税対策で不動産を購入しませんか？」
「活用出来ていない土地に、アパートを建てませんか？」
こんな風に、声を掛けられたことがある人って、意外と多いと思います。
私の事務所にも、多くの不動産業者の方が見えて、
・お客さんを紹介してください。
・成約が叶いましたらマージンを支払います。
なんてことをよく言われます。
相続税専門税理士は、相続税の申告書の作成だけではなく、
相続税の事前の節税対策もお客さんに提案していますから、不動産業者の方々が『お客さんの獲得先』だと、
こういう風に目を付け～られるのは、まぁ当たり前とも思うんですけど・・・、
でもですねぇ、相続税対策の為だけに、
・不動産を購入したり、
・アパートを建てたりすることは、
非常に、リスクが高いんです！
目次
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土地購入・アパート経営は相続税対策に有効？
そもそも何故「相続税対策に、不動産の購入やアパート経営が有効」、と言われてるかと言いますと、
①まず、土地や建物の相続税評価額というのは、実際の時価よりも安い事。
②また、更地の土地よりも、建物が建っていたり、土地を貸していたら、相続税評価額が下がる事。
③あとは、不動産の購入費やアパートの建築費を、金融機関から借りる事で、借りたお金を相続税の課税対象から控除できる事
こういった理由で「節税対策に有効だ」、と言われてるんですね。
それと、これは相続税対策とは別なんですけど、アパートなんかであれば、
・定期的な賃料の収入が入る事。
・売却すればお金に戻せること。
これらも所謂メリットであると、不動産業者の方達は言っています。
借金をしてアパートを建てたら、どれだけ相続税が減るの？
では実際に、アパートを建設したら、どれだけ節税になるのか、これを説明していきたいと思います。
まずあなたは、
・売買価格1億2,500万円で、相続税評価額が1億円の更地を持っていたとします。
土地の相続税評価額というのは、一般的に実際に不動産を売却できる価格の、８０％で評価がされますので、あなたはこの、相続税評価額が1億円の更地と、
・他に金融資産、2億円を持っていたとします。
この段階では、相続税が掛かる財産は、合計で3億円です。
あなたはこの土地にアパートを建てるために、銀行から1億円を借りました。
この時点での、あなたの財産は、
・相続税評価額が1億円の更地と
・さらに金融資産2億円、
・銀行から借りたお金が１億円と
・同時に借金が1億円
なので相続税が掛かる財産は、先程と変わらず、３億円という事になります。
さて、銀行から借りた1億円を使って出来上がったアパートの、固定資産税評価額が、7,000万円だったとしましょう。
これも先程と同じで、建物の相続税評価額というのは、一般的に、実際に不動産を売却できる価格の、７０％である、固定資産税評価額で評価がされますので、出来上がったアパートの固定資産税評価額は7,000万円です。
そして嬉しいことに、10部屋あったアパートは満室になりました。
普通の住宅なら、固定資産税評価額イコール相続税評価額、なんですけど、アパートとなると、貸家として、相続税評価額を下げる事ができます。
なので、このアパートの相続税評価額は4,900万円になります。
7,000万円×（1－借家権割合30%×（入居10÷部屋数10））＝4,900万円
もともと、更地では相続評価額1億円だった土地も、今回アパートを建設したことで貸家建付地になり、相続税評価額は下がって、8,200万円になりました。
1億円×（1－借地権割合60%×借家権割合30%×入居10÷部屋数10）＝8,200万円
※借地権割合は地域によって異なります
さて、銀行から1億円を借りて、アパートを建設したことで、あなたの財産はどう変化したかと言いますと･･･
・相続税評価額 8,200万円の貸家建付地と
・相続税評価額 4,900万円のアパート
・そして金融資産 2億円と
・借金が 1億円
合計で相続税が掛かる財産は、2億3,100万円になりました。
ちなみになんですけど、
この相続税評価額というのは、あくまでも「相続する際の不動産の評価額」ですので、実際に売却する際には、80や70%減、30%減なんかをする前の価値で、売却することが出来ますので、土地や建物自体の価値が減少した訳ではない、ということですので、安心して下さい。
話を戻しますと、
アパートを建設する前は、相続税が掛かる財産は3億円でしたから、
今回1億円を銀行から借りて、アパートを建設したことで、課税される財産を6,900万円減らすことが出来たことになります。
その結果、相続税はどれだけ減ったのか･･･と言いますと、ちょっと詳しい計算式は長くなるので、今回は省きますけど
相続人が配偶者と子供1人だった場合、相続税の総額が
・アパートを建てる前は6,920万円
・アパートを建てた後は4,270万円ですので、
将来の相続税を、2,650万円減らせたことになります。
節税のための不動産購入、アパート経営はリスクが高い！
ここまでの話を聞くと、相続税対策で不動産購入や、アパート経営を行うことは「相続税を減らせるし、借金はあるけど、家賃収入が見込めるし、メリットの方が大きんじゃない？なんで危険なの？」って思われた方も多いかもしれません。
ですが、よくよく考えてみて下さい。
・不動産業者の方から購入を勧められた、土地や建物、
・アパート経営を勧められた未活用の土地･･･
それらの物件って・・・どこにありますか？
・駅やバス停は近くにありますか？
・病院や学校などの公共施設は、近くにありますでしょうか？
・生活用品を売っているお店は？
こう言ったものが近くにない場合、
・土地、建物を買ったが最後・・・、売りたくてもまず買い手がつきませんし、
・アパートを建てても、入居者は集まりません。
仮に、立地条件のよい場所だったとしても･･･
・土地、建物なら売れる可能性はありますが、
・アパートの場合、鉄骨造りなら耐用年数は27年～34年です。
アパートが新しいうちは、空き部屋が出ても、すぐに新しい人が入るでしょう。
少々家賃が高くても入居希望者はいるでしょう。
でもですね、年数が経てばどうでしょう？
古い部屋に住みたいという人は・・・ナカナカ、居ないんじゃないでしょうか。
家賃も安くしないといけませんよね。
古くなった所を修繕する必要もあります。
もしアパートの建築費用を、家賃収入で返済する事にしていたら、もう・・最悪です。
不動産を利用した節税対策をするなら、必ず専門家に相談を！
こういった懸念がありますから、私は今まで「お客さんを紹介して下さい！」という不動産業者さんに、ウチのお客さんを紹介した事は一回もありません。
ですがお客さんの方から、
「不動産業者の方が、こんな相続税対策のパンフレットを持って、不動産の購入を勧めて来たんですけど、秋山先生はどう思われますか？」って、
結構頻繁に相談に来られます。
そのパンフレットの内容を見てみますと、まず冊子そのものが、良く出来てるんです。
・賃貸収入でゆとりのある生活を！
・将来の相続税の節税対策になる！
・もちろん売却すれば利益にもなる！ なんて、美味しい言葉が冊子一面に並んでいます。
それを見て私も、思わず引き込まれそうになるんですけど･･･
そこでお客さんに、
「土地の場所はどこですか？学校・病院などの公共施設や、生活用品を売っているようなお店は近くにありますか？」
というような事を聞いて、土地の場所をグーグルマップで見るんですけど、
正直「実行しましょう！」と言ったことは、今まで一度もありません。
今、土地の価格というのは、二極化傾向にあります。
・駅の近くなら、土地の価格は上がっていますが、
・駅から少しでも離れると（ガクッと）その価格が下がるんです。
そしてその価格差というのは、近年、益々大きくなってるんです。
もしあなたが、「相続税対策にもなりますよ！」なんて言われて、
不動産業者の方の言われるがままに、駅から離れた土地を買ったり、アパートを建てたりなんてしましたら…
もうどうなるか・・・想像が付きますよね。
相続税対策になる！と意気込んで行った結果、最終的に残ったものは借金と、どうにもならない不動産。
こんなことになる位でしたら「不動産購入や、アパート経営を使った相続税対策なんて、しない方がまだましだ」と言うもんです！
皆さんくれぐれも、こういった不動産を使った相続税対策の話があった場合には、業者さんから渡されたパンフレットの、良い部分だけを見て、判断しないで下さいね！
もし、ご自身で判断するのが難しい場合には、不動産や、相続に詳しい専門家に、ご相談されることをオススメします。
