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相続税の節税対策で不動産購入やアパート経営をするのはオススメしません!

 
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秋山 清成
国税局・税務署で40年以上相続業務に従事して来た国税OB税理士です。元国税の経験を活かし、相続・贈与で悩む方々に少しでも有益なコンテンツを届けれられるよう、日々記事や動画を投稿中です。(Youtube登録者数:11万人)

皆さんは不動産業者の方から、こんな風に声を掛けられたことってありませんか?

 

「活用出来ていない土地にアパートを建てませんか?」

「アパートを建てれば、賃貸収入も確保しつつ、将来の相続税も何倍も安くなりますよ!」

この様な甘い言葉でセールスを掛けれらたことがある人って、意外と多いと思います。

果たして皆さんは、この不動産業者のセールストークを信じて、相続税節税のためにアパートを建てるべきなのでしょうか?

 

結論から申しますと、

・現預金をそのまま持って亡くなるより、

・生前にその預金で土地を買い、建物を建てて人に貸し出すことで、将来の相続税額はグッと下げることが出来ます。

 

ですがちょっと待ってください!

相続税対策の為だけに不動産を購入したり、アパートを建てたりすることは、非常にリスクが高いんです!

 

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記事を読みたい方は、このまま下に読み進めて下さい。

 

 

①土地購入・アパート経営は相続税対策に有効?

そもそも何故「相続税対策に不動産の購入やアパート経営が有効」と言われてるかと言いますと、

①土地や建物の相続税評価額というのは、実際の時価よりも安いこと。

②更地の土地よりも、建物が建っていたり、土地を貸していたら、相続税評価額が下がること。

③不動産の購入費やアパートの建築費を、金融機関から借りる事で、借りたお金を相続税の課税対象から控除できること。

こういった理由で「節税対策に有効だ」と、言われてるんですね。

それと、これは相続税対策とは別になりますが、アパートなどでしたら、

定期的な賃料の収入が入る事。

売却すればお金に戻せること。

これらも所謂メリットであると、不動産業者の方達はアピールして来ます。

 

②借金をしてアパートを建てたら、どれだけ相続税が減るの?

では『実際にアパートを建設したら、どれだけ節税になるのか』説明していきたいと思います。

 

まずあなたが持っている財産は、売買価格1億2,500万円で、

相続税評価額が1億円の更地と
(※土地の相続税評価額というのは、一般的に、実際に不動産を売却できる価格の80%で評価がされます)

2億円の金融資産を持っていたとします。

 

この段階では、

相続税が掛かる財産の合計は3億円です。

 

あなたはこの土地にアパートを建てるために、銀行から1億円を借りました。

この時点での、あなたの財産は、

相続税評価額が1億円の更地と

さらに金融資産2億円、

銀行から借りたお金が1億円と、同時に借金が1億円、

なので相続税が掛かる財産は、先程と変わらず、3億円という事になります。

 

さて、銀行から借りた1億円を使って出来上がったアパートの固定資産税評価額が

7,000万円だったとしましょう。

 

これも先程と同じで、建物の相続税評価額というのは、一般的に、

実際に不動産を売却できる価格の70%である、

固定資産税評価額で評価がされますので、

出来上がったアパートの固定資産税評価額は7,000万円です。

 

そして嬉しいことに、10部屋あったアパートは満室になりました。

 

普通の住宅なら、

『固定資産税評価額=相続税評価額』

なのですが、

 

アパートとなると【貸家】として相続税評価額を下げる事ができます。

 

ですので、このアパートの相続税評価額は

4,900万円になります。

7,000万円×(1-借家権割合30%×(入居10÷部屋数10))=4,900万円

 

もともと、

更地では相続評価額1億円だった土地も、

今回アパートを建設したことで貸家建付地になり、

相続税評価額が下がって8,200万円になりました。

1億円×(1-借地権割合60%×借家権割合30%×入居10÷部屋数10)=8,200万円

※借地権割合は地域によって異なります

 

さて、銀行から1億円を借りて、アパートを建設したことで、あなたの財産はどう変化したかと言いますと・・・

相続税評価額 8,200万円の貸家建付地と

相続税評価額 4,900万円のアパート

そして金融資産 2億円と

借金が 1億円

相続税が掛かる財産の合計は、2億3,100万円になりました。

 

ちなみにですが、この相続税評価額(実際の売買価格の80%)というのは、あくまでも

「相続する際の不動産の評価額」

ですので、実際に売却する際には80%や70%減、30%減などをする前の価値で売却することが出来ます。

 

「土地や建物自体の価値が減少した訳ではない」

ということですから、安心して下さいね。

 

話を戻しますと、

アパートを建設する前は、

相続税が掛かる財産は3億円でしたから、

今回1億円を銀行から借りて、アパートを建設したことで、

課税される財産を6,900万円減らすことが出来たことになります。

 

その結果、相続税はどれだけ減ったのか・・・と言いますと、詳しい計算式は長くなるので今回は省きますが、

 

相続人が配偶者と子供1人だった場合、相続税の総額が

アパートを建てる前は6,920万円

アパートを建てた後は4,270万円ですので、

将来の相続税を2,650万円減らせたことになります。

 

③節税のための不動産購入、アパート経営はリスクが高い!

 

ここまでの話を聞くと、相続税対策で不動産購入や、アパート経営を行うことは

「相続税を減らせるし、借金はあるけど、家賃収入が見込めるし、メリットの方が大きんじゃない?なんで危険なの?」

と、思われた方も多いかもしれません。

 

ですが、よくよく考えてみて下さい。

 

不動産業者の方から購入を勧められた、土地や建物、

アパート経営を勧められた未活用の土地・・・

それらの物件って・・・どこにありますか?

 

駅やバス停は近くにありますか?

病院や学校などの公共施設は、近くにありますでしょうか?

生活用品を売っているお店は?

 

こう言ったものが近くにない場合、

土地、建物を買ったが最後・・・売りたくてもまず買い手がつきませんし、

アパートを建てても、入居者は集まりません。

 

仮に、立地条件のよい場所だったとしても・・・

土地、建物なら売れる可能性はありますが、

アパートの場合、鉄骨造りなら耐用年数は27年~34年です。

アパートが新しいうちは、空き部屋が出ても、すぐに新しい人が入るでしょう。

少々家賃が高くても入居希望者はいるでしょう。

 

ですが、年数が経てばどうでしょう?

古い部屋に住みたいという人は・・・中々居ないんじゃないでしょうか。

家賃も安くしないといけませんよね。

古くなった所を修繕する必要もあります。

 

もしアパートの建築費用の借入金の返済を、家賃収入で返済する事にしていたら、もう最悪です。

 

④不動産を利用した節税対策をするなら、必ず専門家に相談を!

 

このような懸念がありますから、私は今まで

「お客さんを紹介して下さい!

という不動産業者さんに、当事務所のお客さんを紹介した事は一回もありません。

 

ですがお客さんの方から、

「不動産業者の方が、こんな相続税対策のパンフレットを持って、不動産の購入を勧めて来たんですけど、秋山先生はどう思われますか?」

と、結構頻繁に相談に来られます。

 

そのパンフレットの内容を見てみますと、まず冊子そのものが良く出来てるんです。

「賃貸収入でゆとりのある生活を!」

「将来の相続税の節税対策になる!」

「もちろん売却すれば利益にもなる!」

 

なんて、美味しい言葉が冊子一面に並んでいます。

それを見て私も、思わず引き込まれそうになるんですけど・・・

 

そこでお客さんに、

「土地の場所はどこですか?学校・病院などの公共施設や、生活用品を売っているようなお店は近くにありますか?」

といった事をうかがって、土地の場所をGoogleMapで見るのですが、

 

「実行しましょう!」と言ったことは、正直今まで一度もありません。

 

 

今、土地の価格というのは、二極化傾向にあります。

 

駅の近くなら、土地の価格は上がっていますが、

駅から少しでも離れると大きくその価格が下がるんです。

そしてその価格差というのは、近年益々大きくなっています。

 

もしあなたが、「相続税対策にもなりますよ!」なんて言われて、

不動産業者の方の言われるがままに、駅から離れた土地を買ったり、アパートを建てたりなんてしましたら・・・

 

もうどうなるか・・・想像が付きますよね。

 

「相続税対策になる!」

と意気込んで行った結果、最終的に残ったものは

借金と、

どうにもならない不動産。

 

こんなことになる位でしたら

「不動産購入や、アパート経営を使った相続税対策なんて、しない方がまだましだ」

と言うものです!

 

皆さんくれぐれも、こういった不動産を使った相続税対策の話があった場合には、業者さんから渡されたパンフレットの、良い部分だけを見て、判断しないで下さいね!

もし、ご自身で判断するのが難しい場合には、不動産や、相続に詳しい専門家に、ご相談されることをオススメします。

 

 

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秋山 清成
国税局・税務署で40年以上相続業務に従事して来た国税OB税理士です。元国税の経験を活かし、相続・贈与で悩む方々に少しでも有益なコンテンツを届けれられるよう、日々記事や動画を投稿中です。(Youtube登録者数:11万人)