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相続税の節税対策で不動産購入やアパート経営をするのはオススメしません!

 
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秋山 清成
相続のご相談なら、秋山税理士事務所へ。国税局・税務署で40年以上相続を取り扱ってきた税理士が、相続対策や節税方法、相続税申告、贈与税についてのご相談など親切丁寧にサポートいたします。SRS(相続リモートサービス)にて全国のお客様に対応しております。どうぞお気軽にご相談ください。

いきなりですが皆さんは、不動産業者の方からこんな風に、声を掛けられたことってありませんか?

 

「相続税対策で不動産を購入しませんか?」

「活用出来ていない土地に、アパートを建てませんか?」

こんな風に、声を掛けられたことがある人って、意外と多いと思います。

 

私の事務所にも、多くの不動産業者の方が見えて、

・お客さんを紹介してください。

・成約が叶いましたらマージンを支払います。

なんてことをよく言われます。

 

相続税専門税理士は、相続税の申告書の作成だけではなく、

相続税の事前の節税対策もお客さんに提案していますから、不動産業者の方々が『お客さんの獲得先』だと、

こういう風に目を付け~られるのは、まぁ当たり前とも思うんですけど・・・、

でもですねぇ、相続税対策の為だけに、

・不動産を購入したり、

・アパートを建てたりすることは、

非常に、リスクが高いんです!

 

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土地購入・アパート経営は相続税対策に有効?

 

そもそも何故「相続税対策に、不動産の購入やアパート経営が有効」、と言われてるかと言いますと、

①まず、土地や建物の相続税評価額というのは、実際の時価よりも安いこと。

②また、更地の土地よりも、建物が建っていたり、土地を貸していたら、相続税評価額が下がること。

③不動産の購入費やアパートの建築費を、金融機関から借りる事で、借りたお金を相続税の課税対象から控除できること。

④あとは、建物の建築費を預金から支払うことで本来の相続財産である預金が減ること。

こういった理由で「節税対策に有効だ」、と言われてるんですね。

 

それと、これは相続税対策とは別なんですけど、アパートなんかであれば、
・定期的な賃料の収入が入る事。

・売却すればお金に戻せること。

これらも所謂メリットであると、不動産業者の方達は言っています。

 

借金をしてアパートを建てたら、どれだけ相続税が減るの?

では実際に、アパートを建設したら、どれだけ節税になるのか、これを説明していきたいと思います。

まずあなたは、

・売買価格1億2,500万円で相続税評価額が1億円の更地を持っていたとします。

土地の相続税評価額というのは、一般的に実際に不動産を売却できる価格の、80%で評価がされますので、あなたはこの、相続税評価額が1億円の更地と、

・他に金融資産、2億円を持っていたとします。

この段階では、相続税が掛かる財産は、合計で3億円です。

 

あなたはこの土地にアパートを建てるために、銀行から1億円を借りました。

この時点での、あなたの財産は、

・相続税評価額が1億円の更地と

・さらに金融資産2億円、

・銀行から借りたお金が1億円と

・同時に借金が1億円

なので相続税が掛かる財産は、先程と変わらず、3億円という事になります。

 

さて、銀行から借りた1億円を使って出来上がったアパートの、固定資産税評価額が、7,000万円だったとしましょう。

これも先程と同じで、建物の相続税評価額というのは、一般的に、実際に不動産を売却できる価格の、70%である、固定資産税評価額で評価がされますので、出来上がったアパートの固定資産税評価額は7,000万円です。

 

そして嬉しいことに、10部屋あったアパートは満室になりました。

 

普通の住宅なら、固定資産税評価額イコール相続税評価額、なんですけど、アパートとなると、貸家として、相続税評価額を下げる事ができます。

なので、このアパートの相続税評価額は4,900万円になります。

7,000万円×(1-借家権割合30%×(入居10÷部屋数10))=4,900万円

 

もともと、更地では相続評価額1億円だった土地も、今回アパートを建設したことで貸家建付地になり、相続税評価額は下がって、8,200万円になりました。

1億円×(1-借地権割合60%×借家権割合30%×入居10÷部屋数10)=8,200万円

※借地権割合は地域によって異なります

 

さて、銀行から1億円を借りて、アパートを建設したことで、あなたの財産はどう変化したかと言いますと・・・

・相続税評価額 8,200万円の貸家建付地と

・相続税評価額 4,900万円のアパート

・そして金融資産 2億円と

・借金が 1億円

合計で相続税が掛かる財産は、2億3,100万円になりました。

 

ちなみになんですけど、

この相続税評価額というのは、あくまでも「相続する際の不動産の評価額」ですので、実際に売却する際には、80や70%減、30%減なんかをする前の価値で、売却することが出来ますので、土地や建物自体の価値が減少した訳ではない、ということですので、安心して下さい。

 

話を戻しますと、

アパートを建設する前は、相続税が掛かる財産は3億円でしたから、

今回1億円を銀行から借りて、アパートを建設したことで、課税される財産を6,900万円減らすことが出来たことになります。

 

その結果、相続税はどれだけ減ったのか・・・と言いますと、ちょっと詳しい計算式は長くなるので、今回は省きますけど

 

相続人が配偶者と子供1人だった場合、相続税の総額が

・アパートを建てる前は6,920万円

・アパートを建てた後は4,270万円ですので、

将来の相続税を、2,650万円減らせたことになります。

 

節税のための不動産購入、アパート経営はリスクが高い!

 

ここまでの話を聞くと、相続税対策で不動産購入や、アパート経営を行うことは「相続税を減らせるし、借金はあるけど、家賃収入が見込めるし、メリットの方が大きんじゃない?なんで危険なの?」って思われた方も多いかもしれません。

ですが、よくよく考えてみて下さい。

・不動産業者の方から購入を勧められた、土地や建物、

・アパート経営を勧められた未活用の土地・・・

それらの物件って・・・どこにありますか?

 

・駅やバス停は近くにありますか?

・病院や学校などの公共施設は、近くにありますでしょうか?

・生活用品を売っているお店は?

 

こう言ったものが近くにない場合、

・土地、建物を買ったが最後・・・、売りたくてもまず買い手がつきませんし、

・アパートを建てても、入居者は集まりません。

 

仮に、立地条件のよい場所だったとしても・・・

・土地、建物なら売れる可能性はありますが、

・アパートの場合、鉄骨造りなら耐用年数は27年~34年です。

アパートが新しいうちは、空き部屋が出ても、すぐに新しい人が入るでしょう。

少々家賃が高くても入居希望者はいるでしょう。

 

でもですね、年数が経てばどうでしょう?

古い部屋に住みたいという人は・・・ナカナカ、居ないんじゃないでしょうか。

家賃も安くしないといけませんよね。

古くなった所を修繕する必要もあります。

 

もしアパートの建築費用の借入金の返済を、家賃収入で返済する事にしていたら、もう・・最悪です。

 

不動産を利用した節税対策をするなら、必ず専門家に相談を!

 

こういった懸念がありますから、私は今まで「お客さんを紹介して下さい!」という不動産業者さんに、ウチのお客さんを紹介した事は一回もありません。

 

ですがお客さんの方から、

「不動産業者の方が、こんな相続税対策のパンフレットを持って、不動産の購入を勧めて来たんですけど、秋山先生はどう思われますか?」って、

結構頻繁に相談に来られます。

 

そのパンフレットの内容を見てみますと、まず冊子そのものが、良く出来てるんです。

・賃貸収入でゆとりのある生活を!

・将来の相続税の節税対策になる!

・もちろん売却すれば利益にもなる! なんて、美味しい言葉が冊子一面に並んでいます。

それを見て私も、思わず引き込まれそうになるんですけど・・・

 

そこでお客さんに、

「土地の場所はどこですか?学校・病院などの公共施設や、生活用品を売っているようなお店は近くにありますか?」

というような事を聞いて、土地の場所をグーグルマップで見るんですけど、

 

正直「実行しましょう!」と言ったことは、今まで一度もありません。

 

 

今、土地の価格というのは、二極化傾向にあります。

・駅の近くなら、土地の価格は上がっていますが、

・駅から少しでも離れると(ガクッと)その価格が下がるんです。

そしてその価格差というのは、近年、益々大きくなってるんです。

 

もしあなたが、「相続税対策にもなりますよ!」なんて言われて、

不動産業者の方の言われるがままに、駅から離れた土地を買ったり、アパートを建てたりなんてしましたら…

もうどうなるか・・・想像が付きますよね。

 

相続税対策になる!と意気込んで行った結果、最終的に残ったものは借金と、どうにもならない不動産。

 

こんなことになる位でしたら「不動産購入や、アパート経営を使った相続税対策なんて、しない方がまだましだ」と言うもんです!

 

皆さんくれぐれも、こういった不動産を使った相続税対策の話があった場合には、業者さんから渡されたパンフレットの、良い部分だけを見て、判断しないで下さいね!

もし、ご自身で判断するのが難しい場合には、不動産や、相続に詳しい専門家に、ご相談されることをオススメします。

 

 

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秋山 清成
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