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不動産を使った相続税対策をするのなら郊外アパートではなく駅近の戸建てにすべき理由!

 
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秋山 清成
相続のご相談なら、秋山税理士事務所へ。国税局・税務署で40年以上相続を取り扱ってきた税理士が、相続対策や節税方法、相続税申告、贈与税についてのご相談など親切丁寧にサポートいたします。SRS(相続リモートサービス)にて全国のお客様に対応しております。どうぞお気軽にご相談ください。

不動産を使った相続税対策をする場合には、

・利便性の悪い土地の不動産を購入したり、

・そこでアパート経営をしたとしても結果的には相続税対策になりません!

 

じゃあ、利便性の悪い土地を買ってアパート経営をするのがダメなら、

・手持ちの、駅から近く利便性が良い土地で

・アパートじゃなく「戸建ての賃貸」ならOKなのか・・・と言えば、

 

全てのケースにおいて大丈夫ということはありませんが、

・お客さんの財産内容、家庭状況などを加味しまして、

・相続全体に及ぼす影響が無ければ、場所によってはOKを出すかと思います。

 

ですが、ここで1点注意が必要です!

・将来相続人達の間で相続争いの懸念がある場合や、

・自身の財産の殆どが不動産の場合でしたら、

 

賃貸経営をするよりも、

買い手がつく内に土地を売ってしまう事をおススメする可能性もあります。

 

そこで今回の動画では、

➡相続税対策に、不動産の購入やアパート経営が有効と言われている理由

➡なぜ利便性の悪い土地でのアパート経営が相続税対策にならないのか

➡利便性のいい土地で戸建て賃貸を経営するのはOKなのか

➡賃貸経営をせずに買い手がつく内に売った方がいい場合

これら3つのテーマについて解説していきたいと思います。

 

【この記事の内容を動画で見る】

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記事を読みたい方は、このまま下に読み進めて下さい。

 

 

相続税対策に、不動産の購入やアパート経営は有効?

そもそも何故一般的に

「相続税対策に、不動産の購入やアパート経営が有効」と言われているかと言いますと、

①まず、土地や建物の相続税評価額というのは、実際の時価(売買価格)よりも安い事。

②また、更地の土地よりも、建物が建っていたり、土地を貸していたら、相続税評価額が下がる事。

③不動産の購入費やアパートの建築費を、金融機関から借りる事で、借りたお金を相続税の課税対象額から控除できる事、

④また、建物の建築費を預金から支払うことで本来の相続財産である預金が減る事

 

こういった理由で「節税対策に有効だ」、と言われてるんですね。

③と④の関係ですが、たまに専門家の解説でも、

『金融機関からお金を借りてアパートなどを建てたら相続税対策になる』

と言っている方がいますし、

 

金融機関もお金を貸したいものですから、

『借金をしてアパートを建築すれば相続税対策になる』と言ったりします。

 

確かに借金は相続財産から引けますから、

『借金をしてアパートを建築すれば相続税対策になる』と皆さんストレートに受け止められ、

〝「借金」が相続税対策の前提〟と勘違いされている方も多いんですが、

全く違います。

 

別に銀行から借金をしなくても、自分の預金が1億円あれば、

1億円を投資してアパートを建築して貸し出せば、アパートの相続税の評価額は5000万円になったりしますから、

➡1億円の預金が5000万円のアパートに変わるので、

➡結果的に借金をしなくても将来の相続税の節税に繋がる

ということなんです。

 

また、専門家の解説の中でも一番ナンセンスなのが、

『銀行からお金を借りれば相続税の節税になる』というものです。

確かに、銀行からの借金は相続財産から引けますが、皆さんなら、使う予定もなく借りたお金をどう扱いますか?

➡借りたお金は現金で持つか、

➡預金しますよね。

 

➡現金預金という財産が増えて同額の借金が増える訳ですから

➡プラマイゼロで何ら財産の額に影響はしません。

 

この様に、銀行員の中にも、不動産業者の中にも、〝自分の知った範囲で適当な事を言う人〟もいますから、

皆さんはそういった情報を簡単に鵜呑みにされないようにして下さいね。

 

話が少し逸れてしまいましたが、

実際に相続税対策のために不動産の購入やアパート経営を行えば、

実際にどれくらいの相続税を減らすことが出来るかと言うところは、

こちらの記事で詳しく解説していますので、興味のある方は是非ご覧になってみてください。

 

 

なぜ利便性の悪い土地でのアパート経営が相続税対策にならないのか

 

さて、ここまで不動産の購入やアパート経営は、将来の相続税対策に有効だと言われている理由を話して来ましたが、

 

確かに、『相続〝税〟』の事だけを見れば、建物を建てたり貸し出したりする事で、

相続税の評価の特性上、将来的に支払う税金の額自体は減らすことが可能です。

しかし、ここで気を付けておいて頂きたいことがあります。

それは、相続においては〝相続税〟だけではなく〝相続全体〟の事を考えて対策をしなければいけないということです。

 

どういうことかと言うと、

もし購入を決めた土地や、アパート経営を決めた土地が

駅から遠い

近くに病院や学校などの公共施設がない

近くに生活用品を売っているお店がない

こんな場所でしたら、

 

不動産の持ち主が亡くなったあと、相続人の方が売りたいと思っても

不便な場所にある不動産は土地だけだったとしてもナカナカ売れませんし、

土地の上にアパートなどの建物が建っていたら余計に売れません。

 

かといって、

アパートに入居者がいる場合、全員を強制的に追い出して建物を取り壊すこともできませんし、

不便な場所にある古いアパートには、家賃を安くしないとそうそう人も集まりません。

古くなったところを補修するなどの管理も大変です。

 

もし将来的に、相続人がアパートの建築費用の借入金の返済を家賃で賄うつもりにしていたなら、借金だけが残ることになるんです。

 

目先の相続税の節税対策にだけ目が眩んで、結果的に遺された遺族は、将来借金地獄に陥る可能性があるんです。

こんな事になったら本末転倒ですよね。

 

 

利便性のいい土地で戸建て賃貸を経営するのはOKなのか

 

では、利便性のいい土地で戸建て賃貸を経営するのはOKなのか?

という部分について解説していきます。

 

利便性の良い土地で、経営するのも戸建ての賃貸でしたら、

➡建物を建て、貸し出すことで、

相続税の評価の特性上、将来の相続税を減らすことができますし、

 

不動産の持ち主が亡くなったあと、相続人の方が土地を売りたいと思った場合

利便性のある土地であれば、建物があっても売れる可能性はあります。

 

また戸建ての場合、入居者はファミリー層になりますから、数年で退去する可能性は低いですよね。

という事は、建物がキレイだった頃の高い家賃で何十年と住んでくれるかもしれません。

 

仮にデメリットと言えば

入居者が1世帯か2世帯なので、退去してしまえば一気に家賃収入はなくなってしまうことでしょうか。

 

ただ、

➡利便性の良い場所ですので、

➡建物がきれいなうちでしたら直ぐに次の入居者が現れやすいでしょうし、

 

➡入居者が見つからなくても、

➡建物が古くなってしまっていたら更地にして売り易くなるとも言えます。

 

相続人の方は不動産の管理責任を負う事になる訳ですが、

生前にキチンと誰が相続するのかというところまで家族で話し合っていれば、

➡相続人の方が急に賃貸経営をする事になって戸惑ったり

➡相続人同士で揉めたりということも少なくなるでしょう。

 

 

賃貸経営をせずに買い手がつく内に売った方がいい場合

 

は最後に、利便性が良い土地であっても賃貸経営をせずに買い手がつく内に売った方がいい場合、

についても解説していきたいと思います。

 

これはですね、ズバリ財産の殆どが不動産』の場合です。

財産の殆どが不動産だった場合、将来の相続においてはトラブルが発生する可能性が高いんです。

 

なぜかと言いますと・・・

 

不動産は現金・預金と違い、

➡物件によって価値がバラバラですよね。

➡収益率も違います。

 

 

相続人が法定相続分で分けたいと思った場合、きっちりと分けるのが難しいので、相続争いになる可能性があるんです。

 

また、不動産ばかりで現預金が少なければ、相続人は相続税の支払に困ることになります。

 

それなら、買い手がつく内に土地を売って現金化する事で、

 

➡相続人が法定相続分で財産を分けたいと思った場合に、お金でバランスを調整する事ができますし、

 

➡相続人が相続税の支払いに困ることもありません。

 

 

また、最近でしたらコロナの影響でテレワークを進める企業も増えて来ましたよね。

そういった企業が今後もっと増えた場合、

・通勤する必要がないのですから、家は駅の近くである必要はありません。

・しかし仕事用の部屋が必要になりますよね。

 

そうなれば、

駅の近くに住むよりも、町の中心から少し離れた場所で戸建てに住む方が最適だと考える人も出てくるでしょう。

➡今の状況がどれ程続くのか、

➡今後の働き方の変化、

➡生活様式の変化によって、

駅近の不動産の価値がどう転ぶのか非常に読みづらくなっていますから、

 

将来、相続トラブルが起こりそうであれば、

相続税対策として賃貸経営を行うよりも、

高く売れるうちに売ってしまうというのも方法の一つかと思います。

 

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秋山 清成
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