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【土地が80%OFF】相続の相談の際によく聞かれる『小規模宅地等の特例』に関する疑問5選

 
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秋山 清成
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相続税の節税対策となる特例の中には、亡くなった方の財産にかかる税金を大きく減らすものがいくつかありまして、そのうちの一つが小規模宅地等の特例という制度です。

小規模宅地等の特例の概要

この制度は、亡くなった方が実際に住んでいた自宅の土地であれば、一定の要件を満たす相続人が相続した場合、その土地の330平方メートルまでを80%引きの価格で相続できるというものなんですね。

仮に、亡くなった方の土地の面積が330平方メートル以内で相続税評価額が2000万円なら、小規模宅地等の特例を使うことにより、その土地を何と80%引きの400万円という評価額で相続をすることができるんです。

ここで、土地の相続税評価額って何、実際の売買価格とどう違うの、という方は、こちらの動画で分かりやすく解説をしておりますので、是非ご覧になってみてください。

さて、そんな相続税を大きく減らすことができる小規模宅地等の特例ですが、視聴者の方からは私の家には特例が使えるのでしょうかという質問をたくさんいただきます。

具体的には、私達夫婦は夫名義の分譲マンションに2人で住んでいます、夫にもしものことがあった場合、土地を8割引の価格で相続できる小規模宅地等の特例は使えるのでしょうかといったものや、親子で2世帯住宅に住んでいるんですが、この場合には小規模宅地等の特例は使えるのでしょうかといったものです。

先程もお話したように、この特例は亡くなった方が住んでいた土地なら80%引きで相続できるという非常に節税効果の高い特例ですから、使えるか使えないかで支払う相続税額に大きな差が出てきます。

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ですので、今回の動画では小規模宅地等の特例の概要についておさらいをした上で、これら5つの小規模宅地等の特例についてよく聞かれる質問に対して、それぞれの家庭には小規模宅地等の特例が適用できるのかについて回答をしていきたいと思います。

小規模宅地等の特例の概要

では、まず始めに小規模宅地等の特例とはどういった制度なのか、という部分を簡単に解説していきます。

詳しい制度の解説は、以前投稿したこちらの動画(「自宅の土地を8割引きで相続出来るお得な制度!利用条件と知っておくべき注意点を解説」)でお話ししておりますので、今回はざっくりとおさらいをしていきますね。

冒頭でもお話ししましたが、この小規模宅地等の特例というのは、亡くなった方が実際に住んでいた自宅の土地であれば一定の要件を満たす相続人が相続をした場合、その土地の330平方メートルまでを80%引きの価格で相続ができるという制度です。

仮に、亡くなった方の土地の面積が330平方メートル以下で相続税評価額が2000万円の場合でしたら、この小規模宅地等の特例を使うことにより、なんと400万円という評価額で土地を相続することができるんですね。

また、330平方メートルを超える土地であっても、この特例は問題なく利用することができます。

仮に、亡くなった方が住んでいた土地の面積が400平方メートルだった場合、400平方メートルのうち330平方メートル分は相続税評価額が80%引きとなり、残りの70平方メートル分は特例が適用されないということになるんですね。

では次は、このお得な特例を使うことができる人の条件を見ていきましょう。

小規模宅地等の特例を使える人の条件

この特例を使うためには、亡くなった方の土地を相続する人が、このスライドのような一定の要件を満たした相続人である必要があります。

この特例を使うことができる1人目の相続人は、1の亡くなった方の配偶者です。

この配偶者が亡くなった方が住んでいた土地を相続する場合、亡くなった方と同居をしているとか別居しているとかこういったことに関係なく、無条件で小規模宅地等の特例を利用することができます。

では、次にこの特例を受けることができる相続人は誰かと言うと、それは2の亡くなった方と一緒に住んでいた同居親族です。

この同居親族に関しては、相続税の申告期限まで引き続きその建物に住んでいること、相続税の申告期限までその土地を所有していること、この条件を満たしていれば小規模宅地等の特例が適用可能となります。

ちなみに、この同居親族の範囲というのはどこまでを含むのかと言いますと、6親等内の血族と3親等内の姻族がその範囲ですね。

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このスライドで言えば、配偶者の菊さんはもちろん一親等の血族である一成さんに、二親等の血族である篤さんも特例適用範囲の親族ということになります。

ですが、篤さんに関しては一徹さんの相続人ではないので相続による財産を受け取ることはできません。

孫の相続させた土地に小規模宅地等の特例を使用する方法

その場合、どうしても孫である篤さんに自分の土地を相続させたい一徹さんはどうすればいいのかというと、遺言書を作ればいいんですね。

篤さんは遺言書により遺贈によって財産を受け取ることで、小規模宅地等の特例を受けることが可能です。

最後に、亡くなった方に配偶者も同居している親族もいない場合、誰が小規模宅地等の特例を使うことができるのかと言うと、それは3の亡くなった方と別居しており、かつ3年以上自分の持ち家や配偶者が所有する家に住んでいない親族となります。

要は3年以上アパートなどの賃貸や社宅・寮に住んでいる親族の方ですね。

この方のことを、税理士業界では通称家なき子と呼んでいます。

また、たとえ自分名義の家を持っていても、その家を誰かに貸していて自分は3年以上賃貸に住んでいるという場合でしたら、その方も家なき子になります。

この家なき子についても相続税の申告期限まで亡くなった方が住んでいた土地を所有しておれば、小規模宅地等の特例が適用可能となります。

以上が、小規模宅地等の特例のざっくりとした概要になります。

今回お話した内容の他にも、同居親族に関しては親と一緒に住んでいなくても、住民票を親と同じ住所に移していたら同居になるのかといった内容や、家なき子が小規模宅地等の特例の適用を受けるためのさらに詳しい条件などを、こちらの動画(「自宅の土地を8割引きで相続出来るお得な制度!利用条件と知っておくべき注意点を解説」)で解説しておりますので、気になる方は是非ご覧になってみてください。

では、ここまでの基本のお話を踏まえてここからは視聴者の方からよく質問を受ける小規模宅地等の特例に関する5つの疑問点について一つずつ回答をしていきたいと思います。

①分譲マンションの土地部分にも特例は使えるのか?

まず、小規模宅地等の特例に関する疑問点1つ目は、分譲マンションの土地部分にも特例は使えるのかというものですが、これは問題なく特例を使うことができます。

分譲マンションは、戸建て住宅と違って土地を所有している訳じゃないんだから、小規模宅地等の特例を受けることができないんじゃないと思われている方は多いんですが、実はそうではありません。

分譲マンションの所有部分って、自分が住んでいる建物だけだと皆さんを思いがちなんですが、その建物のある土地部分も住民全員と共有で所有しているんですね。

ですから、その土地部分についても330平方メートルまでは問題なく小規模宅地等の特例は利用できるんです。

では、分譲マンションにおける自分の土地部分の計算ってどのように行うのかですが、詳しい内容はこちらの「初心者向け相続における分譲マンションの評価方法」という動画でお話ししておりますので、今回はざっくりとおさらいします。

まず、マンションの売買契約を行った際の契約書や権利書、法務局で取得できる土地の登記簿謄本を見ると、そこにはマンション全体の敷地面積に対して、自分はどれくらいの権利を持っているのかという持分割合が書かれています。

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そして、このスライドにある通りマンション全体の敷地面積は1532平方メートルですから、全体から自身の持分割合をかけると、あなたが所有しているマンションの土地部分の面積は約26平方メートルということになります。

そして、この自身の持分に26平方メートルに不動産の相続税を計算するために使う路線価を掛けるのですが、この約26平方メートルにかかる路線価が10万円だった場合、このマンションの土地部分に関する相続税評価額は260万円です。

仮に、小規模宅地等の特例が使えない家庭の場合でしたら、この260万円が相続税の課税対象になるんですね。

ですが、逆に亡くなった方に配偶者がいるだとか同居親族がいるという場合には、小規模宅地等の特例が使えますので、本来のマンションの相続税評価額260万円から80%を割引いた52万円が相続税への課税対象になるんです。

相続税評価額260万円の分譲マンションの土地部分が52万円という評価額で相続することができますので、分譲マンションに住んでおられて小規模宅地等の特例が適用できるという家庭の場合には、是非特例の利用を検討してみてください。

②土地の名義が夫婦共有でも特例は使えるのか?

では次に、小規模宅地等の特例に関する疑問点2つ目は、土地の名義が夫婦共有でも特例は使えるのかというものですが、この場合も問題なく特例を使うことができます。

夫婦の共有財産だった場合の小規模宅地等の特例

仮に、この300平方メートルの自宅の土地を一徹さんと菊さんが50%ずつ所有していたとします。

この場合、一徹さんに相続が発生すると、相続税の対象となるのはこの一徹さんが所有していた150平方メートル部分だけとなり、この150平方メートル部分には問題なく小規模宅地等の特例が使えるという訳ですね。

このように、土地を共有で所有していた場合は考え方は簡単ですね。

亡くなった方が生前に所有していた持分にだけ相続税がかかり、その部分には小規模宅地等の特例が適用可能ということです。

ですが、次のテーマである1つの建物内に2つの家族が共有で住んでいる場合には、少しだけ話がややこしくなります。

③親子で二世帯住宅に住んでいる場合には特例は使えるのか?

では次に、小規模宅地等の特例に関する疑問点3つ目は、親子で2世帯住宅に住んでいる場合には特例は使えるのかというものですが、2世帯住宅の場合、建物の構造や登記の状況、生計は同じだったのか別だったのか、誰が土地を相続するのかなど、さまざまな条件によって小規模宅地等の特例が使えるのか使えないのかというのが変わってきます。

ですので、今回の動画では2世帯住宅において、特例が使えるかどうかの一番主要な部分の論点に絞ってお話をしますね。

まず、2世帯住宅というのは大きく2つの構造に分けられておりまして、建物内で行き来ができる非分離型、そして、建物内で行き来ができない完全分離型です。

基本的には、どちらの構造であっても、親が住んでいる部分と子供が住んでいる部分をそれぞれ分けて登記をしている場合、子供は親と同居をしているとは言えません。

つまり、家が区分所有登記をされている場合、土地を相続するのが亡くなった方の配偶者であれば小規模宅地等の特例を使うことができますが、2世帯住宅の片方に住んでいる子供は特例を使うことができないということですね。

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見方を変えますと、一徹さんが亡くなる前に先に菊さんが亡くなっていた場合、一徹さんには配偶者も同居親族もいない訳ですから、一徹さんのもう1人の子供である二郎さんが家なき子の場合は、二郎さんは一徹さんの土地300平方メートル部分について、小規模宅地等の特例を使うことができるということですね。

ざっくりと説明しますとこのような感じになるのですが、先程も言いましたように2世帯住宅における小規模宅地等の特例の取り扱いというのは、建物の構造や登記の状況、生計は同じだったのか別だったのか、誰が土地を相続するのかこういったさまざまな条件によって適用の可否は変わってきます。

そういった細かい論点についてはまた改めて動画を作りたいと思いますが、とりあえず今回の動画においては、将来2世帯住宅に住んでいる子供が親御さんの土地を相続するのであれば、家は親子で共有登記にしておいた方が良いという部分だけは覚えておいてください。

④親が老人ホームに入居した場合でも特例は使えるのか?

次に、小規模宅地等の特例に関する疑問点4つ目は、親が老人ホームに入居した場合でも特例は使えるのかというものですが、この場合は親が入居する老人ホームが老人福祉法等に規定する老人ホームかといった条件や、要介護認定・要支援認定を受けるタイミングなどによって、小規模宅地等の特例が受けられるかどうかが決まります。

まずは、親が入居する老人ホームが老人福祉法等に規定する老人ホームであるか、というのは一体どういうことかを解説します。

老人ホームに入居していた場合の小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例を受けるためには、親が入居する老人ホームはこのスライドの範囲である必要があり、その入居先のホームが老人福祉法第29条第1項に基づいて、都道府県知事に施設を営むための届け出を出している必要があります。

しかし、有料老人ホームなどの中にはこの義務付けられている届け出を提出していないところもあるんですね。

そういった施設に入居を行っていた場合には、この小規模宅地等の特例の対象外となってしまいます。

ですので、有料老人ホームに入居をされる場合には、きちんと施設のホームページを見たり、スタッフの方に連絡をするなどして、その施設が老人福祉法等に規定する老人ホームであるかを確認しておいてくださいね。

また、親が老人ホームに入居した場合であっても、小規模宅地等の特例を受けることができるもう一つの条件としては、亡くなった方が相続が発生した時点において要介護認定・要支援認定を受けていることがポイントとなります。

つまり、たとえ親が老人福祉法等に規定する老人ホームに入居したとしても、その入居理由が家族に迷惑を掛けたくない、自分一人でのびのびと老人ホームで過ごしたいという理由で、心身共に元気な状態で老人ホームに入居された場合、そして、そのまま亡くなられた場合には残された相続人の方は、小規模宅地等の特例を使うことができないんですね。

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ですので、将来小規模宅地等の特例を使うためには老人福祉法等に規定する老人ホームに入居すること、そして、被相続人の方が要介護認定・要支援認定を受けていることがポイントになるということは覚えておいてください。

また、この要介護認定等を受けるタイミングは、何も老人ホームに入居するまでに受ける必要はなく、相続が発生した時点において要介護認定を受けていれば問題なく特例の適用を受けることができます。

ですが、要介護認定・要支援認定を受けたとしてもこれらには有効期間が設定されており、要介護認定等の更新は最初の更新が原則6か月で、その後原則1年ごとに必要となります。

被相続人の方が亡くなった時に要介護認定等の更新をしていなかったという場合には、小規模宅地等の特例を使うことができませんので、注意をしておいてください。

また、要介護認定等の申請中に被相続人の方が亡くなられたとしても、その後認定された際には問題なく小規模宅地等の特例を使うことは可能となります。

この他にも、老人ホーム入居に際しての小規模宅地等の特例の可否については、老人ホーム入居前に生計を一にしていた親族以外が親の自宅に住まないこと、親の自宅を他人に貸していないことなど複数の要件がありますので、こちらもまた別の動画で詳しく解説したいと思います。

⑤相続税の申告前に自宅を売却してしまった場合でも特例は使えるのか?

では最後に、小規模宅地等の特例に関する疑問点5つ目は、妻が夫の土地を相続し相続税の申告前に売却してしまった場合でも特例は使えるのかというものですが、この場合は問題なく特例を使うことができます。

しかし、配偶者以外の人が土地を相続し相続税の申告前に売却してしまった場合には、小規模宅地等の特例を使うことができない点には注意が必要です。

小規模宅地等の特例を使える人の条件

どういうことかと言いますと、冒頭でもお話ししたように小規模宅地等の特例を利用できる人というのは、このスライドの人達になるんですが、このうち同居親族に関しては相続の申告期限まで引き続きその建物に住んでいること、相続税の申告期限までにその土地を所有していることが特例を受ける条件になります。

また、家なき子に関しても相続税の申告期限まで亡くなった方が住んでいた土地を所有しておくことが、小規模宅地等の特例を受ける条件になります。

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これらを保有継続要件と言いまして、つまり同居親族や家なき子に関しては被相続人の方が住んでいた家を、相続してから相続税の申告期限までにその家を売却してしまうと保有継続要件を満たしていないということで、小規模宅地等の特例を受けることができないんです。

しかし、先ほどもお話ししたように、この保有継続用件を満たさなくても小規模宅地等の特例を受けることができる人物がいます。

それが亡くなった方の配偶者なんですね。

配偶者の方は、被相続人の方と一緒に住んでいなくても小規模宅地等の特例を受けることができますし、相続した自宅を相続税の申告期限まで待たずに売却しても特例が受けられるなど、相続税法上において配偶者の方はものすごく優遇されているんですね。

ですので、小規模宅地等の特例を受けるためには、亡くなった方から相続した不動産を、相続税の申告期限まで保有しておかないといけないという論点はご存知の方も多いと思いますが、こと配偶者においてはこの取り扱いは適用されず、自由に売買しても問題ないということは覚えておいてください。

ただし、いくら配偶者といえども、亡くなった方の土地を誰が相続するのか、他の財産も含めて相続人全員で遺産分割協議をし、遺産分割協議書をまとめ特例を使用する旨を書いた相続税の申告書と合わせて、相続税の申告期限までに税務署に提出しなければいけないという、基本のポイントはきちんと実行してくださいね。

今回の動画のまとめ

それでは、今回の動画のまとめです。

今回は、相続の相談の際によく聞かれる小規模宅地等の特例に関する疑問5選という内容のお話をしてきました。

順番におさらいをしていきましょう。

まず1つ目は、分譲マンションの土地部分にも小規模宅地等の特例は使えるのかというものですが、これは問題なく特例を使うことができます。

分譲マンションに関しては、自分が住んでいる建物だけではなくその建物の土地部分も住民全員と共有で所有しています。

ですから、その自身の所有している土地部分については、330平方メートルまでなら問題なく小規模宅地等の特例は利用できるということですね。

次に、土地の名義が夫婦共有でも特例は使えるのかですが、この場合も問題なく特例を使うことができます。

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仮に、この300平方メートルの自宅の土地を一徹さんと菊さんが50%ずつ所有していた場合、一徹さんに相続が発生すると、相続税の対象となるのはこの一徹さんが所有していた150平方メートル部分だけとなり、この150平方メートル部分には問題なく小規模宅地等の特例が使えます。

次に、親子で2世帯住宅に住んでいる場合には特例は使えるのかですが、基本的には親が住んでいる部分と子供が住んでいる部分をそれぞれ分けて登記をしている場合には、子供は親と同居しているとは言えないので小規模宅地等の特例は使えず、親が住んでいる部分と子供が住んでいる部分をそれぞれ分けて登記をしていない場合においては、特例は使用することができるということになります。

ですが、2世帯住宅において小規模宅地等の特例を使うためにはこの他にもさまざまな条件がありますので、特例の適用を検討される方は相続税専門の税理士に相談をしてから実行するようにしてください。

次に、親が老人ホームに入居した場合でも特例は使えるのかですが、この場合は親が入居する老人ホームが老人福祉法等に規定する老人ホームであるか、親の相続が発生した時点において被相続人は要介護認定・要支援認定を受けていたかという部分が、特例を受けることができるかのポイントになります。

また、この2つのポイントの他にも、親御さんが老人ホームに入居した後の自宅について、老人ホーム入居前に生計を一にしていた親族以外が親の自宅に住まないこと、親の自宅を他人に貸していないことなどのポイントがありますので、また別の動画で詳しく解説をしたいと思います。

次に、妻が夫の土地を相続し、相続税の申告前に売却してしまった場合でも特例は使えるのかですが、この場合は問題なく小規模宅地等の特例を使うことができます。

しかし、問題なく特例を支えるのはあくまでも相続税法上において優遇されている配偶者だけでして、配偶者以外の人が土地を相続し、相続税の申告前に売却をしてしまった場合には、小規模宅地等の特例を使うことはできませんので気を付けておいてくださいね。

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